Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis efektivitas realisasi penerimaan pajak bumi dan bangunan perkotaan pada Badan Pendapatan Daerah Kota Madiun. PBB-P2 merupakan sumber utama Pendapatan Asli Daerah bagi pembangunan daerah.Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode kualitatif, pengumpulan data menggunakan wawancara dan pengambilan data sekunder. Penelitian ini dilaksanakan di BAPENDA Kota Madiun. Wawancara dilakukan kepada staff pemerintah di BAPENDA Kota Madiun. Data sekunder yang digunakan dalam penelitian ini adalah data nilai dari ketetapan target, realisasi, dan piutang PBB-P2 tahun 2020 – 2024. Hasil penelitian menunjukkan bahwa efektivitas realisasi PBB sangat baik, secara konsisten melampaui target yang sudah ditetapkan oleh BAPENDA, dengan persentase di atas 99,74% setiap tahunnya. Mencerminkan bahwa kemampuan pemerintah daerah dalam mengelola PAD secara optimal. Kendala dalam realisasi penerimaan, seperti sulitnya menghubungi wajib pajak yang tidak berdomisili di Kota Madiun, meningkatnya piutang pajak akibat keterlambatan, data wajib pajak yang tidak lengkap, serta penerapan denda keterlambatan yang justru menjadi hambatan pelunasan. Upaya optimalisasi, antara lain melalui inovasi layanan, digitalisasi, pendekatan langsung ke masyarakat, serta evaluasi rutin terhadap kinerja petugas pemungut guna meningkatkan efektivitas penagihan dan kualitas pelayanan.