Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor penyebab tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) di Kabupaten Madiun selama periode 2020–2024. Penelitian menggunakan pendekatan deskriptif kualitatif dengan pengumpulan data melalui wawancara langsung, serta mengambil data tunggakan dari Badan Pendapatan Daerah (BAPENDA). Hasil penelitian menunjukkan bahwa tunggakan PBB-P2 terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun, dengan total tunggakan mencapai Rp3,5 miliar per Juli 2025. Faktor-faktor utama yang menyebabkan tunggakan antara lain rendahnya kesadaran wajib pajak, kurangnya pemahaman terhadap prosedur perpajakan. Selain itu, kendala lain juga muncul dari distribusi SPPT yang tidak merata, keterbatasan ekonomi wajib pajak, serta praktik pemungutan manual oleh petugas desa yang kerap kali menimbulkan penyimpangan. Beberapa wajib pajak juga berdomisili di luar daerah, sehingga tidak menerima informasi pajak secara tepat waktu. Penelitian ini menyarankan peningkatan pelayanan berbasis digital, sosialisasi yang intensif, serta pembinaan terhadap petugas pemungut pajak desa. Diharapkan temuan ini dapat menjadi bahan evaluasi dalam merumuskan kebijakan pajak daerah agar penerimaan dari sektor PBB-P2 semakin optimal dan tunggakan dapat ditekan