Tesis ini menganalisis sah tidaknya tanah dengan sah tidaknya tanah dengan Status Hak Guna Bangunan yang habis kurang dari dua tahun untuk dijadikan Hak Tanggungan dan tindakan terhadap kredit dengan Hak Tanggungan berupa Hak Guna Bangunan yang telah habis masa berlakunya
Jenis penelitian yuridis normatif bersifat deskriptif dengan pendekatan perundang-undangan. Sumber data menggunakan data sekunder. Analisis data dengan pemeriksaan, pengelompokkan, pengolahan, dievaluasi  dan disimpulkan. Analisa data menggunakan metode interpretasi gramatikal dan teologis.
Status Hak Tanggungan atas Tanah dengan status Hak Guna Bangunan telah habis masa berlakunya, tetapi belum memperoleh perpanjangan adalah tidak sah. Jika HGB tidak diperpanjang dan jangka waktunya telah berakhir, maka HGB tersebut hapus. Jika HGB hapus, maka hak tanggungan juga menjadi hapus. Akan tetapi, pada umumnya bank akan memperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan bahwa pemberi hak tanggungan (debitur/pihak ketiga) memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk menyelamatkan obyek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
Tindakan terhadap kredit dengan Hak Tanggungan berupa Hak Guna Bangunan yang telah habis masa berlakunya kreditur memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk atas biaya pemberi hak tanggungan (debitur/pihak ketiga) mengurus perpanjangan hak atas tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan untuk mencegah hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah, dan melakukan pekerjaan lain yang diperlukan untuk menjaga agar obyek hak tanggungan tidak berkurang nilainya yang akan mengakibatkan berkurangnya harga penjualan sehingga tidak cukup untuk melunasi utang yang dijamin. Namun apabila musyawarah tidak berhasil, maka akan dilakukan secara hukum dengan mengajukan gugatan ke pengadilan.
Kata Kunci     :     upaya hukum, hak tanggungan, hak guna bangunan