PT. Kereta Api Indonesia (Persero) merupakan salah satu perusahaan negara yang memiliki banyak aset tanah yang digunakan sebagai penunjang kegiatan operasionalnya. Namun, PT. Kereta Api Indonesia (Persero) belum secara optimal memanfaatkan tanah-tanah tersebut yang mengakibatkan terjadinya penguasaan secara fisik tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) oleh masyarakat seperti yang terjadi di Kabupaten Wonogiri. Penggunaan aset tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) di Kabupaten Wonogiri oleh masyarakat menimbulkan konflik hukum karena PT. Kereta Api Indonesia masih menggunakan grondkaart sebagai bukti penguasaan hak atas tanah dimana grondkaart sendiri tidak diatur dalam hukum tanah nasional. Akibatnya terjadi ketidakpastian hukum hak atas tanah yang berpengaruh pada perlindungan hukum bagi PT. Kereta Api Indonesia (Persero) maupun masyarakat yang menggunakan tanah. Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji : a) Kepastian hukum tanah aset PT. Kereta Api Indonesia (Persero) di Kabupaten Wonogiri yang dikuasai oleh masyarakat; b) Perlindungan hukum terhadap para pihak atas penggunaan tanah aset milik PT. Kereta Api Indonesia (Persero) oleh masyarakat di Kabupaten Wonogiri. Penelitian ini merupakan penelitian empiris dengan pendekatan kualitatif. Jenis dan Sumber data yang digunakan yaitu data primer dan sekunder. Teknik pengumpulan data dengan analisis interakif. Teknik validitas data dengan menggunakan triangulasi sumber. Hasil penelitian yaitu: Pertama, bahwa kepastian hukum dari aset tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) akan tercipta apabila dilakukan pedaftaran hak atas tanah di kantor pertanahan setempat. Apabila terjadi penguasaan tanah aset PT. Kereta Api Indonesia (Persero) oleh masyarakat, maka terhadap tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) yang non aktif dan tidak difungsikan tersebut berdasarkan asas fungsi sosial atas tanah termasuk kedalam indikator tanah yang tidak difungsikan sebagaimana peruntukannya. Apabila suatu tanah tidak difungsikan atau diusahakan selama berpuluh-puluh tahun menurut teori Rechtsvewerking maka dimungkinkan untuk tanah tersebut menjadi tanah hak masyarakat yang telah mengusahakannya. Kedua, Perlindungan hukum bagi PT. Kereta Api Indonesia (Persero) sebagai pemilik aset tanah harus diwujudkan melalui pendaftaran tanah sehingga dapat memberikan dasar hukum yang kuat dalam mempertahankan hak atas tanah dan menghindari kehilangan hak berdasarkan prinsip Rechtsverwerking. Sedangkan, Perlindungan bagi masyarakat yang telah lama menguasai dan memanfaatkan tanah secara turun-temurun harus diberikan dengan memperhatikan prinsip keadilan yang dapat dilakukan dengan pemberian hak atas tanah kepada masyarakat.